近期上海房地产市场异常火热，易德资本投资总监蒋铮鹤认为，近期上海市一系列政策的完善程度，从全国范围内看都是属于需求端的最极致的政策。政策优先满足刚需家庭，堵住了假离婚漏洞，并且引导需求至新房市场，控制二手房的市场情绪，最后，通过按揭政策的调控使其成为控制市场热度的关键变量，2021年上海房地产市场大概率会“量缩价增”。
2021年1月21日晚间，上海市住建委、市房管局等8个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(沪建房管联〔2021〕48号)，提出构建完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期，内容涵盖增加住房供给、调节住房需求、强化市场监管等多个方面，对上海楼市展开新一轮的调控。1月25日，继四天前上海楼市调控新政“沪十条”后，上海楼市调控政策继续“打补丁”，法拍房首次被纳入限购范围。
易德资本归纳总结，主要有如下五点：
1、优先满足无房家庭的需求
2、离异后房产数追索3年
3、增加免征增值税年限
4、增加商品住房的用地供给
5、控制按揭投放速度和总量
回顾2020年上海房地产市场，2020年初疫情发生后，市场曾预测当年上海市场会继续呈现持续走低态势，然而从疫情恢复后四月份土地市场的重启，到下半年房地产市场热度骤升，直至年底二手房大涨、新房认筹率甚至出现大于3的情况，这种情况确实出乎市场预料。
根据克而瑞最新统计数据，新房市场成交面积约917.5万方，成交均价约5.6万元，二手房成交套数为30.11万套，成交均价约4.06万元。与2019年数据比较，无论新房、二手房，成交面积都增加超20%，成交均价也有一定程度的增长，分别增长约2.56%、5.07%。另外，新房库存去化周期约6.4个月，二手房库存去化周期不足2个月，说明市场供不应求的状况已经到了非常严重的程度。根据对部分购房者的访问，购房者普遍表示“新房一房难求，二手房房东跳涨”。年末上海约有24个盘集中开盘，每一个盘的认筹率都突破100%，部分楼盘甚至突破500%，大量购房者抢购少数房源的现象屡见不鲜。二手房房东的跳价、惜售情况也非常突出，有的学区房单价近20万，直逼豪宅汤臣一品。从成交均价统计与购房者的实际感受，结合成交量价、库存情况、认筹情况和房东表现，2020年上海房地产市场完全可以用“异常火热”来形容。
易德资本总结市场火热的原因，大约有四点原因：
1、全球货币大放水，虽然中国央行的尺度比其他主要经济体克制很多，但不能阻挡大量货币流入中国市场，高净值人群的抗通胀诉求喷薄，次新房、学区房成为优质标的;
2、上海民办学校摇号政策，导致部分家长对公办学区房的需求大增;
3、从房地产行业周期角度分析，近三年被压抑的市场需求在2020年初爆发，叠加落户政策的宽松，导致市场火热;
4、近几年上海城区的旧改拆迁项目较多，补偿金额巨大，因此导致购房需求增加。
对于2021年的上海房地产市场，易德资本认为大概率会“量缩价增”，主要基于三点：
1、二手房库存太少，新房短期内供应量不够，持币待购购房者数量未明显减少，因此供求关系无本质改变;
2、上海与深圳的市场情况相似，结合深圳715新政后市场走势，在短暂的热度降低后，市场依旧回归火热;
3、真正釜底抽薪的政策是金融管控手段，会影响到进入房地产市场的资金量，从而影响今年房地产市场的成交量。
